相続のことを考え出したとき、やはり気になるのは相続税のことですよね。

相続税は原則として現金での納付となるので、10ヶ月以内に現金を用意しないといけません。
相続時に現金がなかったとしても、土地や建物に評価額というものがつき、そこから相続税が算出されてしまいます。

「現金での相続がなかったとしても、納付は現金で」という厳しいルールなので、相続に関してはしっかりと準備をして相続税対策をしないといけません。

そのことを知った時に多くの人が「現金なんて用意できない…どうしよう…」「少しでも相続税を減らす方法は無いのか?」と考えるのですが、実は相続税を1円も払わなくてもいい方法が存在します。

それが、「等価交換方式による相続税対策」です。

この記事では、そんな等価交換方式による相続税対策について細かく説明していきます。
記事を読み終えた頃には、きっと相続税への不安が解消されます。

大切な財産や、大切な親族と向き合う為に、是非ご覧ください。

 1.等価交換方式による相続税対策とは

等価交換方式とは、文字通り「等しい価値で交換する」という相続の方法です。

あなたが所有している土地をデベロッパー(建物の開発業者)に提供し、デベロッパー負担でその土地の上に新たにマンションなどを建築します。そしてマンションが出来上がりましたら、あなたが提供した土地の価値(評価額)の分だけ、マンションの部屋や土地を受け取ることができます。

あなたは土地の有効活用ができるだけでなく、相続税の節税ができたり、そこから継続的な収入を得ることだって出来ます。

 2.等価交換方式による節税効果

では実際にどのくらいの節税効果があるのか?ということについて説明をしていきます。
話を理解しやすくする為の仮設定として、以下の条件で考えます。

被相続人 :あなた
相続人  :子1名(別居)
土地の評価:路線価方式または倍率方式
建物の評価:固定資産税評価額
土地評価額:1億円(330m)
建物評価額:4,000万円

 2-1.等価交換せずに相続した場合

等価交換せずに相続した場合、つまり何も対策をしない普通の相続をした場合は、以下の計算で相続税が決まります。この計算式は是非覚えておいてください。

総額-(基礎控除)=相続財産
相続財産×税率−控除額=支払う相続税

この通りに計算していくと…
以下が資産価値になります。
14,000万円ー(3,000万円+600万円×1人)=10,400万円

そしてこの資産価値から、支払うべき相続税を算出します。
10,400万円×40%ー1,700万円=2,460万円

何もせずに相続した場合、相続人が支払うべき相続税は2,460万円になってしまいます。

 2-2.小規模住宅地等の特例で相続した場合

今度は小規模住宅地等の特例という方法を使って相続する場合で考えてみます。

この特例を使うと相続税が減額されるのですが、使う為には条件を満たしていることが必要になります。その条件は、以下の2つどちらかを満たしていることです。

・「被相続人の事業用の宅地」を相続する場合
・「被相続人の居住用の宅地」を相続する場合

そして更に、以下の条件も必須になります。
・被相続人と同居していること

今回は居住用の宅地を同居者が相続した場合で考えてみましょう。
その場合、土地の評価額が80%も減額されます。(330㎡以内)

つまり、先程の例で土地の評価額は1億円でしたが、この特例を使ったことによって1億円から2,000万円まで減額されます。建物評価は4,000万円のままです。

相続税の算出の仕方は先程と同じなので、資産価値と相続税は以下のようになります。

6,000万円ー(3,000万円+600万円×1人)=2,400万円
2,400万円×15%ー50万円=310万円

なんとこの方法なら、支払うべき相続税は310万円になります。
先程の何も対策をしない例だと2,460万円でしたので、2,000万円以上違いますね。

ただしお伝えしたように、この特例の利用条件は、被相続人と相続人が同居してる場合に限ります。
これまで遠くに住んでいた子をわざわざ実家まで引っ越しをさせるのは、少し現実的ではないかもしれません。

また、子が結婚していた場合は、二世帯住宅にするなどのリフォームも必要なので、別途建築費用がかかってきてしまいます。

※同居をしていなくても適用されるケースがあります。

 2-3.等価交換方式で相続した場合

それでは、同じ土地を等価交換方式で相続した場合についても考えてみましょう。
最初に説明したように、等価交換方式はあなたの土地を売ったわけではなく、あくまでも「提供」してるという形になります。

この場合は、「立体買換えの特例」というものが適用されるようになります。
通常、土地の譲渡には譲渡所得税として20%ほどが課税されますが、この特例を利用すると課税がされなくなります。つまり、税金を支払わなくてもよいのです。

それだけでなく、先程の「小規模住宅地等の特例」の際にネックになった、建築費もかかりません。等価交換方式の場合は、建物の建築費はデベロッパー負担になりますので、あなたは自己資金ゼロでマンションを手に入れることができます。

その後、手に入れたマンションを自分の居住用にすれば、今までと同じ土地で生活ができるので近所付き合いなども続けられますし、今まで生活してきた場所で再び生活ができるという安心感もあります。

まとめ

今回は、等価交換方式による相続税対策をご紹介致しました。
大切な財産をどのような形にして相続するのかは、人それぞれです。

「揉め事を残したくない」「喜ばれたい」と考えている方であれば、今回の等価交換方式による相続がおすすめです。

相続税が支払えず、先祖代々受け継いできた土地を泣く泣く手放すという方も少なくないので、所有してる資産をこのような形に変えるのも、考え方の1つです。

是非、参考にしてみてください。