平成27年に基礎控除の減少を受け、今まで相続税が非課税だった人も増税により対象となる影響がでています。さらに、納税する方も今まで以上の税金を納める必要があるのです。それにより相続税対策を考える人も増えていますが、その方法として不動産や土地を活用するケースが増加しています。不動産や土地で相続税対策を行うメリットとは何なのでしょうか。

不動産で相続税対策ができる




不動産を活用すれば相続税対策ができると言われていますが、なぜ節税に繋がるのでしょうか。例えば、非相続人が現金5000万円を持ち、現金で相続するケースと生前に5000万円で貸家を取得していた場合、後者の不動産を取得している方が相続税の評価額を30%も下げることが可能です。その理由は、現金だと税金計算に基づくため、相続税の評価額を下げることは不可能と言えます。ところが、現金で不動産を購入しているケースでは、不動産の相続税評価額が約3割も価値が下がるのです。その相続税評価額を割り出す計算式は「建物の評価額×(1-30%)」となるので、例だと5000万円×(1-30%)=3,500万円となります。しかし、不動産で節税する場合は収益性がない不動産だと毎年損失となるので注意しましょう。

更地よりも賃貸物件を建てる

相続税の節税は、土地の相続税評価額を下げることがポイントです。更地の状態が元も高い評価額であるため、建物を建てることで相続税評価を下げることができます。また、賃貸物件を建てて人に貸している状態の土地は貸家建付地の評価減に当てはまるため、入居率が高いほど土地の相続税評価額をさらに下げることが可能です。また、戸建分譲の開発用地になる広大地であれば、広大地評価を受けて最大65%も減価がプラスされます。

不動産を相続税対策に使うメリット

土地評価額の減少

賃貸物件を建てると、土地評価額が約2割下げることができます。賃貸での土地評価額は「土地評価額×(1-借地権割合×借家権割合)」という計算式で求めることが可能です。なお、借地権割合は地域によって変わりますが、およそ60~70%になります。一方、借家権割合は全国で一律30%です。土地の評価額が1億円で借地権割合が60%の例であれば1億円×(1-60%×30%)=8200万円の土地評価額になります。このことから、土地に賃貸を建てただけでも、土地評価額を2割も減らすことが可能です。

小規模宅地等の特例で評価額が減る

購入した不動産の貸家建付地のうち、200平方メートルまでの事業用土地を小規模住宅用地と呼び、特例で評価額を50%減額できるケースがあります。しかし、この優遇措置は原則的に遺産として有利な土地に適応されるので注意しましょう。もし事業用の土地以外に自宅などの他の土地があれば、330平方メートルまでその土地の評価額を80%減額することができるのです。つまり、自宅などの土地を保有していると、その土地の評価額が80%減額され、保有せずに貸付土地だけある場合は、貸付土地の評価額が50%減額されます。

この2つのメリットを同時に利用することで、相続税の評価額を60%以上下げるメリットがあります。しかし、更地である場合は非相続人の事業か居住用の土地と判断されないため、小規模宅地等の特例は受けられないので気を付けてください。

不動産を活用するデメリット

賃貸物件の管理

貸家を前提に不動産を持てば賃貸物件の管理が必要になります。管理会社に依頼すれば手間は減りますが、不動産所得で所得税の確定申告をしなければなりません。全て自ら行うのは大変なので、税理士などを頼りましょう。

修繕費

建物も時が立てば劣化を起こし、修繕を行う必要があります。家賃の収入で行える程度なら良いですが、大規模なリフォームでは高額出費となるでしょう。

空室で借金の返済が不可能に

賃貸で空室の状態が続けば、借入返済が滞ってしまいます。しかし、必ず満室になる保証はないので、そのリスクも理解しましょう。

節税に繋がらないケースはある?




現金を不動産にかえることで節税に繋がりますが、時に節税にならない場合もあります。そのケースで代表的なのが底地です。底地とは借地権がついた土地の所有権になります。底地の場合、「自用地の価格×(1-借地権割合)」という計算式で評価がされてしまうのです。特に戸建住宅地は市場性が低いため、市場価格が評価額より低くなるケースも少なくありません。そのような土地であれば、保有より売却してしまった方が節税には有効でしょう。

現金では相続税では税金計算による相続税評価額がつきますが、不動産に変えれば相続税評価額を下げられるメリットがあります。更地でも有効ですが、賃貸物件を建てることで相続税評価額を下げて節税に繋げることが可能です。しかし、不動産を持つデメリットや節税に繋がらない土地なので注意しましょう。安定した収入の確保も目的とするのであれば、税理士としっかり相談して不動産購入を検討し、そして理想の物件はすぐに購入する決定力も大切です。