「等価交換」は、不動産のオーナーの間で注目度が高くなっている相続税対策となる不動産活用の方法です。等価交換の利用によって、税金を軽減できると言われています。ただし、等価交換にもメリットばかりではなくデメリットもあるため、活用する場合には慎重に検討を進める必要があります。等価交換で押さえておかなければいけない基本情報を紹介します。

「等価交換」とは?

等価交換」とは、文字通り同じ価値のものを交換することを指します。不動産では土地なら土地、土地建物なら土地建物同士を交換することもありますが、土地活用のビジネスとしての等価交換もあります。土地活用のために等価交換を用いて、マンション経営を始める方法は、使っていない土地を持っているオーナーから高い関心を集めています。

土地活用としての等価交換は、土地を持っているオーナーがデベロッパーなどの業者に土地を提供し、デベロッパーが建てたマンションや商業ビルなどの建物の一部を取得するという方法になります。もともとの土地のオーナーは土地の代わりに建物の一部(マンションの部屋○戸分など)を「交換」してもらい、残りの部分をデベロッパーが売却や賃貸で活用します。土地のオーナーは出資割合に応じてマンションの居室など取得でき、自らは建設費用を負担せずに新築の建物を手に入れ、自宅として居住したり、賃貸経営などを行えます。

等価交換のメリット

等価交換の最大のメリットは、金銭的な負担も経営のリスクも軽減され、さらに大手デベロッパーによる不動産経営のノウハウを利用できる点です。

等価交換は、資産運用やマンション経営、販売を手がける業者が参入して行うビジネスであり、知識のない土地オーナーでも優れた提案を受けてマンションを建てることができます。マンション経営も、素人が手がけると破綻するリスクがあります。いくつものマンションを建設し、経営しているプロの業者のマンションの一部を所有することで、その建設ノウハウを駆使した安全で良い物件を取得することが可能です。

土地のオーナーは、土地を提供して建物を業者に建ててもらいますが、建設費用は業者が持ちます。完成した建物と土地は出資割合に応じて取り分を業者と分け合うことになり、一部を自分の所有物として活用することが可能です。活用していない土地はあっても資金がなければ、建物を建てるには多額の借り入れをすることが必要となります。マンション経営を始めたくても、借り入れのリスクを懸念して躊躇している人は多いでしょう。しかし、等価交換の方法を利用すれば、自分の資金負担を抑えることができ、借り入れをすることなくマンション経営がスタートできます。

また、この方法を用いると、税金の優遇措置があり、当面の税金額を抑えられます。ただ単に土地を売却するのでは譲渡所得税がかかりますが、等価交換であれば、土地(厳密に言えば、土地全体の所有権)を譲渡しても譲渡所得税を繰り延べにすることができます。

更地にしておくと相続税も余計にかかりますし、固定資産税は土地をどのようにしていてもかかるものです。しかし、等価交換によってマンションを建てれば、相続税を節税することもでき、取得した建物の一部を賃貸して固定資産税の支払いに充てることも可能となります。

等価交換のデメリット

等価交換を行うデメリットとしては、デベロッパーなどの業者の影響を受けやすく、自分の思うような建物を手に入れられないことがあります。等価交換方式で建物の建設を行う業者には、分譲マンションをメインに扱うものから、商業ビルが得意な業者、ワンルームを多く扱う業者など、いろいろです。そのため、業者選びは大切であり、選択を間違えると自分の理想の賃貸経営や自宅住居が手に入りません。また、自分の出資比率による割当分に納得できなかったり、建設期間中に価値が下がるリスクもあります。

また、等価交換では譲渡所得税を繰り延べにすることができますが、その反面、別のタイミングで税金がかかってしまう可能性もあります。等価交換では税金を繰り延べできるものの免除ではないため、将来、取得した部分を売却するケースでは税金を支払うことになることもあります。さらに、等価交換では減価償却費が少なくなり、不動産所得が大きくなります。そのことで、所得税の負担が長い目で見ると増えてしまうこともあります。

等価交換のデメリットを抑えるためには、業者を選ぶ前に十分にシミュレーションや打ち合わせを行い、自分の理想の住まいや活用のために適した強みや特徴を持つデベロッパーなどを選ぶことが必要です。また、所得税の問題は、中長期的に見て等価交換によるメリットとデメリットのどちらが大きいかを個別に判断する必要があります。

不動産取得税はどうなる?

不動産取得税は、土地や建物などを売買、贈与、交換などで取得した場合にかかる都道府県の地方税です。登記や有償無償にかかわらず、固定資産評価額基準によって決定した不動産の価格に対して税率をかけて計算されます。ただし、特例によって税率の軽減もあります。交換による取得でもかかり、お金が動かない等価交換であっても譲渡した方も取得した方も両者にかかります。

相続税対策に等価交換がなぜ好ましいのか?

等価交換方式を利用した土地の活用は、土地の相続の問題を解決して、相続税対策に有効となります。等価交換方式では、それまで使っていなかった更地を生かして、マンションやビルなどを建設することができます。相続税では、更地であった場合よりも、マンションなどの建物を賃貸していることで節税効果があります。そのため、等価交換によって同じ価値のマンションの一部の住戸に資産を変えておくことは、相続税対策として好ましいといえるでしょう。

また、等価交換方式によって、ただの更地の土地から建物の一部の住戸へと資産の形を変えることで、複数の相続人に対しての分配をしやすくすることも可能となります。土地を複数の相続人に対して分割すると、形が変わってしまい、それぞれの土地が小さくなって、価値が低くなることがあります。しかし、等価交換によってマンションや商業ビルなどの形になり、その一部の住戸が資産であれば、複数の相続人に対して○戸ずつといったわけ方も可能です。

さらに、相続税の支払いに関しても等価交換方式が役立つケースもあります。財産の中に現金がない場合には、相続税の支払いのために持っている不動産を売却しなければいけないことがありますが、等価交換方式であれば、交換によって取得した一部の居室を売却したり、等価交換契約の際に一部を現金で受け取ることも可能です。

土地は分割して売却すると、残った土地が使いにくくなり、価値が減ってしまうこともあります。しかし、等価交換で取得した一部を売却したり、現金で受け取ることができれば、残りの価値を変化させることなく、相続税の支払いに充てることができるでしょう。

等価交換は、不動産を活用して行う相続税対策として有効な方法です。使っていない土地を持っているオーナーが土地活用をしつつ、将来の相続に向けて準備をするにも適しています。等価交換であれば、莫大な建設費用をかけることなく、マンションのオーナーとして自宅に利用したり賃貸経営をすることが可能です。また、節税にもなりますし、複数の相続人がいる場合でも、相続税の支払いに充てる現金がない場合でもスムーズな相続ができます。ただし、ケースによっては上手く進められない場合や節税のメリットが感じられない場合もあるため、実施に当たっては慎重に判断することが必要です。