子供も成長し社会人として家庭を持つようになり、最近ではマイホームの購入を考えている模様……親としては、住宅取得資金の援助を少しでもしてあげたくなってしまいますね。

しかし、ただやみくもに資金を渡してしまうと多額の贈与税が課せられてしまうかもしれません。そこで今回は、親から子供に住宅取得資金を渡す際に知っておきたい制度について細かくお話していきたいと思います。

住宅取得資金贈与の特例ってなに?




新築のマイホームを手に入れようとすると、どうしても購入費用の問題が出てきます。

そこで親が一定額の購入資金の援助を申し出てくれた際に、多額の贈与税がかからないようにできる制度が住宅取得資金贈与の特例です。

この制度の要件を満たせば、住宅の契約の締結期間によって決められた一定割合の税額を非課税とすることができます。

住宅取得資金贈与の適用要件

贈与をする側の要件

①贈与する人が贈与を受ける人の父母もしくは祖父母であること。

※養子に対する贈与は適用されるが、義理の父母・祖父母は対象外となります。

贈与を受ける側の要件

②贈与を受けた時に贈与を受ける人の住所が日本国内にあること。

③贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。

④贈与を受けた年の所得金額が 2,000万円以下であること。

⑤過去に同様の特例「住宅取得資金の贈与税の非課税」の適用を受けたことがないこと。

⑥贈与を受けた年の翌年3月 15 日までに、贈与を受けた住宅取得資金の全額を購入費に充てて住宅用の家屋の新築等をすること。

⑦贈与を受けた年の翌年3月 15 日までに、その家屋に居住すること、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。

※贈与を受けた年の翌年 12月 31 日までにその家屋に居住していることが認められない場合、本特例の適用を受けることはできなくなり、贈与税の修正申告が必要となります。

対象となる住宅に関しての要件

⑧贈与を受ける側の配偶者、親族など、一定の関係がある者から住宅用家屋を取得したものではないこと。

⑨贈与を受ける側の配偶者、親族など、一定の関係がある者との請負契約などにより、新築もしくは増改築などをしたものではないこと。

⑩住宅用建物の新築。

⑪新築・中古住宅の取得。

⑫日本国内にある家屋であること。

⑬住宅用建物とともに敷地を取得した場合、その敷地も含まれる。

⑭新築、取得する住宅の床面積が50㎡以上240㎡以内、床面積の2分の1以上が居住用であること。

対象となる新築住宅

・床面積が50㎡以上 240㎡以下であること。

・店舗併用住宅の場合、床面積の2分の1以上が居住用であること。

対象となる中古住宅

・建築後、住宅として使用されたものであること。

・床面積が50㎡以上 240㎡以下であること。

・店舗併用住宅の場合、床面積の2分の1以上が居住用であること。

・中古住宅である場合は、築20年以内であること。ただし、耐火建築物は築25年以内。

増改築

・床面積が50㎡以上240㎡以下の家屋に対する増改築。

・工事費用が100万円以上であること。

・居住用部分の工事費が、全体の工事費の2分の1以上であること。

・店舗併用住宅の場合、床面積の2分の1以上が居住用であること。

※床面積の上限240㎡の要件に関して、震災被災者は除く。

チェックシートで特例が適用されるか確認しておこう




住宅取得資金贈与の特例を受けられるかどうかは以下のPDFを参考にして下さい。

国税庁HP:チェックシート(PDF)

①住宅取得資金の非課税の特例適用チェック表(新築・取得用)(PDF/154KB)

https://www.nta.go.jp/nagoya/topics/tokurei/pdf_28/05.pdf

②住宅取得資金の非課税の特例適用チェック表(増改築等用)(PDF/157KB)

https://www.nta.go.jp/nagoya/topics/tokurei/pdf_28/06.pdf

非課税額の早見表

住宅取得資金贈与の特例を適用させる場合、その適用年度によって非課税となる額が異なります。

消費税率などによっても、その非課税枠は大きく違ってきますので、もし住宅取得資金の贈与を計画している場合は以下の表を参考にして下さい。



暦年贈与(年間110万円)もしくは相続時精算課税との併用が可能

住宅取得資金贈与の特例は暦年贈与(非課税枠年間110万円)もしくは相続時精算課税(非課税枠2,500万円)のどちらかとの併用が可能となっています。

もし、新築等に適用される消費税等の税率が10%でなければ、住宅用建物の取得契約の締結日が平成28年1月1日~平成32年3月31日の間である場合、暦年贈与と住宅取得資金贈与の特例を併用し、最高で110万円+1,200万円の非課税枠を活用することができます。

また上記と同年度と仮定して、相続時精算課税制度と住宅取得資金贈与の特例を併用した場合、最高で2500万円(相続時に相続税として精算)+1,200万円の非課税枠を活用することができます。

この時の注意点としては、相続時精算課税制度を選択した場合、暦年贈与(非課税枠年間110万円)を選択することはできなくなります。逆に暦年贈与(非課税枠年間110万円)を選択した場合は、次年度も暦年贈与もしくは相続時精算課税制度のどちらかを選択することができます。

住宅取得資金贈与の特例の計算例

実際に子供に住宅用資金を贈与し本特例を活用した場合、どれくらい贈与税がかかってくるのか、計算例とともに確認しておきましょう。

①平成29年7月の売買契約締結

消費税8%

省エネ・耐震住宅と認められる住宅

父親Aから子供B(25歳)に1800万円の住宅取得資金を贈与した場合

{1,800万円ー1200万円(本特例による控除)ー110万円(基礎控除)}☓20%ー30万円

=納付税額68万円

②平成30年5月の売買契約締結

消費税8%

省エネ・耐震住宅ではない住宅

母親Aから子供B(30歳)に600万円の住宅取得資金を贈与した場合

{600万円ー700万円(本特例による控除)ー110万円(基礎控除)}☓20%ー30万円

=納付税額 なし

③平成30年8月の売買契約締結

消費税8%

省エネ・耐震住宅と認められる住宅

母親Aから子供B(30歳)に810万円の住宅取得資金を贈与した場合

{810万円ー700万円(本特例による控除)ー110万円(基礎控除)}☓20%ー30万円

=納付税額 なし

本特例を適用する際のポイント



相続開始前3年以内の贈与加算の対象外となる

通常、相続により財産を受け継いだ者が、相続開始前3年以内に亡くなった人から贈与を受けたことがある場合、その贈与を受けた財産(贈与時の評価額)を相続税の対象財産に加える決まりになっています。

しかし住宅取得資金贈与の特例の適用を受けた場合、上記の決まりごとの対象外となり、もし贈与者が死亡し相続が発生した場合でも相続税には加算されません。そのため、安心して本特例の非課税枠が活用できるということになります。

ただし本特例の非課税枠を超える額に関しては、相続開始前3年以内に贈与されたものであるならば相続税の対象財産となります。

また、相続開始前3年以内で暦年贈与(年間110万円)の非課税枠に該当した贈与は、例外なく相続税の対象財産となるので注意しましょう。

尚、もし既に贈与税が課されていた場合、その相続税額から納付済みの贈与税額を控除することができます。

店舗付き居住用住宅にも使える

例えば、1階は店舗で2〜3階は居住用スペースなどの店舗付き居住住宅にも、本特例を適用できます。そのため、脱サラし店舗付き住宅を購入して飲食店などの自営業を始めたい方などに最適と言えるでしょう。

申告について

本適用を受ける場合は税務署への申告が義務付けられており、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告書に本人確認書類の写し・戸籍の謄本・登記事項証明書・不動産契約書の写しなどの書類を添付し、提出するようにします。

もし、この申告期限に間に合わなかった場合、本特例の適用外となりますので注意が必要です。


まとめ

子供がマイホームを購入する時に、その取得資金を援助する場合、本特例と合わせて2つの非課税制度(暦年贈与もしくは相続時精算課税制度)を併用することができます。ご家族の状況に合わせてどちらかの選択をすると良いでしょう。

尚、不明な点がある場合は、税理士などの専門家に相談し適切なアドバイスを受けるようにしましょう。